題：如何看待深圳連續兩年二手房成交量腰斬式下行？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

根據深圳市住建局公布數據，2022年深圳二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，成交接近腰斬。其中，月均成交僅約有1808套，日均成交量約為59套。從成交面積來看，2022年深圳二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠低于北京、上海1334萬平方米、1330萬平方米的成交面積。

(資料圖)

2022年全年，國內熱點城市的二手房交易套數都在下跌，比如北京下跌了27%，杭州下跌了39.4%。如此來看，深圳下跌47%也并不算出奇。關鍵的是，如果看2021年，北京二手房交易套數上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是說，深圳連續兩年的二手房交易量都是“腰斬式”的下滑。

從交易規模來看，2022年，深圳二手房交易數為2.17萬套，北京交易總量為14.06萬套，深圳還比不上北京成交量的零頭。在2020年之前，深圳二手房交易量大約為北京的55%左右。進入了2021年，深圳二手房交易量僅相當于北京的1/5。從特大熱點城市橫向對比來看，下跌實在太過明顯。

那深圳二手房為何連續兩年呈現腰斬式下行？

首先，2018-2020年連續3年，深圳二手房交易持續正增長，透支了一些需求。特別是2020年，深圳的二手房交易量達到了9.4萬套，僅低于2015年的12.5萬套，成為歷史成交的第二高位。在房價比2015年翻一倍的情況下，能達到如此高的交易量，深圳市場難能可貴。

其次，2021年，深圳開啟推出二手房參考價政策，對二手房進行了定向“去杠桿”，打破了二手房過去坐地起價、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年“7.15”調控以后，購房者在深圳入戶三年才能買房，這對購買力進行了強有力的限制。購買力和杠桿雙重發力，調控二手房，導致之前靠杠桿拉升的房價，無法獲得支撐開始降價出售，又反過來降低了市場預期，造成了深圳二手房掛牌量迅速攀升的局面。

再次，深圳供給端改革開始見效，包括土地供應端“放量供地”，且推出了“限地價、限房價”的大招，而價格限定、供應量大的新房開始分流需求，導致房價一直處在“云端”降下不來的二手房開始了去泡沫過程。此外，政策推動下，保障房供應也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。整體上，一旦房價上漲預期不再，大家便不再積極買房，而是去申請性價比高的保障房。

上面關于需求端調控、供給端放量的政策，與其他熱點城市相比，深圳的二手房成交回落幅度如此之大，也與之前深圳部分區域前期泡沫太重有關，包括深圳寶安中心區、前海、后海、光明等區域，2021年及之前都存在投資客炒作的現象，尤其是學區房的炒作更為突出，甚至也出現過房價在半年之內上漲50%的現象。最終，深圳市場表現為前期漲價漲得快，后期價格回落也就快。

試問2023年，深圳樓市能否有所起色？

我認為主要取決于三方面因素：一是前期累積的泡沫能否褪去。目前來看，除少數片區明顯降價以外，深圳大部分區域房價仍明顯高于2020年的房價水平；二是疫情后對需求端的修復。疫情疊加金融、地產、互聯網等行業整治，再加上機關企事業單位薪水下降，深圳中產的購買力大不如從前；三是深圳當下的調控政策能否松動，比如入戶三年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年等，但目前來看這些政策松動的可能性比較小。

綜合來看，我們認為，至少在2023年上半年，深圳二手房還將在低位徘徊，市場也會一直持續到絕大多數二手房按照參考價成交，房價降到了購房者可以承受的水平上，才有可能顯現出新動向。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰