2017年即將過去，用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計住宅簽約量只有26253套，預計全年只有2.65萬套，這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值，同比下調45%。

從成交金額看，1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數據只有5萬套，也刷新了歷史最低紀錄。而在二手房市場上，將近90%的成交房源價格下跌。

然而，就在這樣的淡市中，有買房人提出不同意見：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價保障房，改善人群買不到市場上的限價商品房。

確實如此，正如股票市場，熊市也會有牛股。2017年，樓市出現了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因，無一例外是銷售價格由于政策限價而遠遠低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。

專家預測，2018年，樓市仍將延續2017年的態勢，限購限貸政策仍然不會松動，市場依舊“冰封”，一房難求仍然會一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經毫無懸念，招商地產中國璽將有望打破50億元銷售大關，成為繼2013年和2016年之后第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠：別墅市場。

這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調控節點，并非房地產順風順水的市場周期，贏得了銷售奇跡，除了戰略與銷售策略之外，價格是至關重要的因素。

中國璽為少見的二環邊內城項目，2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右，周邊二手房價格已經達到10萬+，但是受到預售價格管控影響，開發商不得不大幅調低預期，以7.95萬元/平方米的均價取得預售許可，在“8萬元”紅線之下擦網通過。從價格橫向對比來看，周邊的二手房都處在8萬元/平方米左右，但無論是使用年限和產品品質都無法與中國璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤：一、樓面價高，市場價格期待高。二、當時政策限制，不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少，價值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經經過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在，因此，中國璽兩次低調的開盤，直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據中國璽營銷負責人介紹，被限制的價格，未來會在二手房上補漲。我們的客戶都是高端改善人群，無論從自住還是從長期持有來看，它的價值遠遠大于它體現出的價格。

而另一個別墅領域的銷冠麗春湖院子，價格一樣“親民”，將近3萬元的樓面地價，5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統風格，直接將別墅產品進行了高周轉運營。

據泰禾集團營銷部門負責人介紹，價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說到客戶定位，相關負責人解釋，別墅的價格從單價來說再“親民”，總價還是擺在那里的，它的客戶一定是要有實力的，因此，“我們選擇的客戶就是那些認為2500萬不貴的人群”。經過充分調研和客源判斷，他們認為海淀客戶具有更強的購買動機和資金實力，其中最關鍵的機會在于，海淀已多年沒有低密度產品的新增供應，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶來自于海淀，后期朝陽客戶又占據剩余大半。互聯網新貴、科技精英、企業高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業主構成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜：從項目看，超過10億網簽金額的住宅合計有55個，其中有15個項目超過20億，超過30億的有6個，銷售額最高的項目是中國璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項目的銷冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。