沈陽渾南月星星寓廣場售樓處。孟雙奎/攝

“低首付”短期可緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒有降低購房成本。

(資料圖片僅供參考)

“這段時間公寓只賣出去了一套。”沈陽渾南區(qū)一貝殼門店工作人員告訴記者。

當(dāng)下公寓產(chǎn)品銷量頗為慘淡，以渾南月星星寓廣場、市府和鴻廣場、云尚天成3個公寓為例，項目目前均以“低成本”購房為噱頭，吸引買房人。

7月25日，記者以購房者身份來到位于沈陽渾南雙深路的月星星寓廣場售樓處，經(jīng)溝通得知，售樓處正在推行“低首付”購房政策。當(dāng)記者質(zhì)疑銀行貸款能否正常發(fā)放時，置業(yè)顧問毫不含糊地說道，“貸款一定能辦下來。”

走訪中，記者發(fā)現(xiàn)3個項目“低首付”購房政策內(nèi)容大同小異。其中首期首付需自籌，金額最低在1萬到2萬元，最高在10萬元左右。3個項目置業(yè)顧問均表示首付剩余部分可以與第三方公司借貸，借貸公司由開發(fā)商指定，市府和鴻廣場置業(yè)顧問稱與項目合作的第三方借款公司名為福居；剩余首付還款階段，不同項目還款期限不同，最長為10年，最短為1年。除市府和鴻廣場外都能做到整個還款階段零利息。

以月星星寓廣場為例，總價50.1萬元的公寓首付約占總房款的50%，即25.1萬元，首期首付2.1萬元，剩余的23萬元借款需一年內(nèi)還清，半年還一次，每次還款金額相同。

然而，根據(jù)規(guī)定，銀行發(fā)放“低首付”購房貸款屬于違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，會受到監(jiān)管部門嚴(yán)懲。

2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

值得一提的是，“低首付”購房過程中若銀行不放貸，購房定金不易追回。

前期買房人繳納相對較低的首期首付，相當(dāng)于給開發(fā)商的一筆購房定金，當(dāng)購房合同、網(wǎng)簽等手續(xù)完成后就到了向銀行申請貸款階段。那么當(dāng)銀行審查首付來源后拒絕批貸，買房人無法完成購房時，前期與開發(fā)商達(dá)成共識繳納的這筆定金能歸還嗎，如何歸還？

記者以購房者身份向置業(yè)顧問拋出此疑問，得到的說法卻不盡相同。市府和鴻廣場表示，不是個人征信問題“定金”可以退，只要把前期手續(xù)撤銷，一個月內(nèi)能夠退回；云尚天成置業(yè)顧問表示銀行因為“低首付”不放貸的可能性不大，定金能否退回需要向上請示；月星星寓廣場的回答直接否定銀行不放貸的可能性，“如果有一點貸款批下不來的可能，真的不敢做低首付。”

其次，如果首付部分剩余還款不能及時還清，買房人將面臨無法收房的風(fēng)險。在售樓處現(xiàn)場，月星星寓廣場和市府和鴻廣場置業(yè)顧問均表示，在還清首付款前買房人不能取走與開發(fā)商簽訂的購房合同。但兩家具體情況仍有不同，在市府和鴻廣場，買房人完成購房手續(xù)后即可入住，而月星置業(yè)顧問則表示，在還清首付之前，買房人不能入住，也就是說買房人想要入住就要還清首付。

那么買房人如果無法還清首付，開發(fā)商會如何處理，業(yè)主還能否收房？記者就此問題向月星星寓廣場發(fā)函采訪，截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

為什么在月星星寓廣場項目的“低首付”購房過程中，買房人首付款已與第三方公司成功借貸，卻還是不能入住？第三方借貸公司是否與開發(fā)商有關(guān)聯(lián)？截至發(fā)稿，記者同樣未得到開發(fā)商回復(fù)。

另針對渾南區(qū)“低首付”情況，記者計劃向與月星星寓廣場、市府和鴻廣場、云尚天成項目有購房貸款業(yè)務(wù)合作的華夏銀行沈陽分行、盛京銀行沈陽分行發(fā)函采訪，了解開發(fā)商向買房人承諾“低首付”購房不影響批貸、放貸銀行是否知情？均未能取得聯(lián)系。

不僅在沈陽，記者查閱國家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，自2022年起，各地銀保監(jiān)局對零首付購房的風(fēng)險提示和處罰信息增多，包括海南、北京、廣西和天津、浙江、陜西等地，均不同程度提示消費者警惕“低首付”陷阱。

陜西信用中國在網(wǎng)站文章中提到，從購房者的角度看，“低首付”短期可能緩解了資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒有降低購房成本。“低首付”“首付貸”往往須借助首付款高息墊付、虛高評估價騙貸等非常規(guī)操作實現(xiàn)，從而增加了消費者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。（中房報記者 孟雙奎丨沈陽報道）