題：政策端全面對癥下藥有助緩釋房企債務風險

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作者 張宇 中金公司研究部不動產與空間服務行業、首席分析師

李昊 中金公司研究部不動產與空間服務行業分析師

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會(下稱“信貸座談會”)，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。會議強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

結合近期房地產行業供需兩端政策動態，我們看到，本輪房地產下行周期源自供需兩方面壓力，近期政策端全面對癥下藥。

政策有助于緩釋房企債務風險

自2021年7月起樓市景氣度進入下行周期，截至2022年10月，商品房銷售面積同比跌幅仍維持在兩成以上。本輪下行周期之所以時間長、程度深，源于需求和供給兩方面壓力。需求側，長期新房需求隨城鎮化水平和經濟發展階段變化與2020年觸頂后進入緩步下行階段，同時疫情反復使得短期收入增長預期偏低；供給側，銷售低迷和融資不暢導致民營房企信用風險事件頻發，債務違約與不能如期交樓的風險均抬升，壓制了居民購房預期并限制了企業再投資能力，形成了負向循環。

2021年四季度以來，政策端轉向支持合理住房需求，房貸利率持續下行1.6個百分點，近200個城市出臺樓市支持政策，初見一定效果，行業銷售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。但房企現金流修復仍未見根本性扭轉，故供給端政策在當前顯得尤其關鍵。11月8日，交易商協會表示，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(下稱“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。；11月11日，中國人民銀行、銀保監會近日聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“金融十六條”)等面向企業信用風險的政策為標志，房地產政策開始供需并重發力，準確抓住了企業再融資問題、保交樓問題、合理住房需求問題三個關鍵點，對癥下藥，我們預計這對于緩解企業信用風險、推動行業景氣度企穩將更加有效。

近期面向企業信用端的相關政策表態積極、內容全面、工具多樣，我們預計對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。從政策基調來看，“金融十六條”明確提出要“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”；第二支箭更是直接面向融資困難的民營企業，信貸座談會也提出要商業銀行“發揮頭雁作用，主動靠前發力”；表明了政策端對于解決民企信用問題、穩定整體宏觀經濟主動且堅決的態度。

從施力方向和使用工具來講，既有面向優質民企的融資支持策略，也有面向受困房企的資產處置方案；既提出了針對項目的“保交樓”貸款后進先出、不下調風險分類等執行細節(信貸座談會上又提及央行擬向商業銀行提供2000億元階段性免息再貸款用于“保交樓”，也作出了針對企業的開發貸和信托展期一年、支持債券增信新發和合理展期等有效安排。

短期來看，上述政策有助于緩釋房企債務風險、促進“保交樓”，同時也有望提振金融和實體市場信心，打破短期負循環，促進市場參與各方(特別是居民家庭)預期企穩，帶動從銷售到投資再到宏觀經濟的逐步回升。

更多熱點二線城市或跟進類似需求支持政策

同時，支持合理住房需求的相關政策也進一步深化，城市能級和調整力度均在“房住不炒”的框架下有所提高。2022年4月政治局會議后，行業層面支持剛性和改善性購房需求的政策已明顯發力，月均政策數量約在50～80條，但熱點城市受限于低庫存下的潛在房價上漲風險，政策頻率和力度仍較為有限。然而，考慮到當前多地疫情散發背景下，需求疲弱相較于庫存問題更加關鍵，更大力度的支持合理住房需求釋放更為必要。

11月以來，部分熱點城市已經開始在“房住不炒”的框架下進一步調整樓市限購、限貸政策，例如杭州將首套房標準改為“認房不認貸”，二套首付比例下調至40%；成都主城區限購資格從單區認定改為跨區認定，非主城區內非本地戶籍無房人口限購條件從1年社保改為在該區工作生活；西安本地戶籍人口購買首套二手住房前不必落戶滿一年，非本地戶籍人口購買首套二手住房所須社保年限從2年改為6個月，允許二孩家庭增購一套住房，同時適度縮小了限購區域范圍。往前看，我們預計更多熱點二線城市可能跟進類似的需求支持政策，這也符合“金融十六條”鼓勵各地因城施策實施好差異化住房信貸政策的相關指引，從而與供給端政策形成合力，有效引導預期修復和基本面企穩。

此外，近期出臺的房地產政策也著眼長遠，通過加大信貸支持力度、拓寬多元融資渠道促進租賃住房市場發展。“金融十六條”明確提出三類信貸支持對象，即“一類主體、兩類項目”，主體是業務清晰、具有專業投資與運管能力的重資產租賃企業，兩類項目分別是經收購、改建后用于住房租賃的房地產項目，和原商業地產改造為保障性租賃住房項目，同時保租房相關貸款不納入集中度管理。此外，鼓勵租賃企業發行債券等直接融資產品、發展保租房公募REITs等方式拓寬租賃住房市場融資渠道。加快培育和發展租賃住房市場是“十四五”時期住建領域的重要工作之一，上述政策有助于提升銀行等金融機構支持租賃市場發展的積極性，能夠有效擴大租賃住房房源供給并培育規模化的專業租賃企業，進而在中長期維度上帶動中國住房供給結構向“多主體、多渠道”調整，緩解大中城市新市民、青年人等群體的住房支付壓力。

總體來講，近期房地產行業供需兩端政策的高頻、協調發力，是針對當前市場兩大下行壓力的對癥下藥，短期內有助于提振信心和改善預期，中長期維度上也可合力帶動銷售、投資等基本面指標逐步企穩。尤其是考慮到本輪下行周期向房企、居民、政府和金融機構均揭示了此前房地產發展模式中的潛在問題，四方對于行業未來發展將有更理性的預期，有助于行業理性回升。我們預計，房地產行業2023年基本面指標將整體表現穩健，全國商品房銷售面積和金額或同比增長2%和5%，投資修復大概率將慢于銷售，全年同比有望持平或僅微降。(中新經緯APP)

張宇 SAC 執證編號：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

分析員 李昊 SAC 執證編號：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853

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責任編輯：王蕾