“我現在有意在二手中介地鋪放售自持的住宅物業，但中介經紀一聽就馬上勸說放盤時簽署‘獨家代理協議’，并稱獨家房源會受大力推售，中介還會給業主一筆保證金，如果在約定期限內未將房屋出售，將會把保證金罰沒歸業主所有等等。”不少通過中介放售二手房的業主可能都會受到諸如上述“獨家代理協議”的不小誘惑。但究竟獨家放售，會不會有某些隱含的附加條款，有沒有可能遇上陷阱呢?近日，市民張先生投訴到廣州市中介協會的案例，可以提供借鑒。

市民應留意協議中

超過設定放盤價的規定

2016年11月初，張先生與某中介公司簽署《獨家代理協議》，出售海珠區新港中路某物業，擬售價110萬元，并在協議約定：“經雙方協議，甲方委托乙方出售110萬元，乙方賣高部分作為中介服務費用。”委托期限為2016年11月4日至2017年5月4日。2017年1月初，中介公司以130萬元促成張先生與陳先生簽訂《房屋買賣合同》，中介公司與張先生就賣高部分樓款簽訂《中介服務費確認書》。也就是說，張先生的委托樓價110萬元與實際的成交價130萬元之間20萬元的差價將會成為中介機構的服務傭金。

隨后，張先生家人認為中介公司有意引導其降低出售價格，高價賣出后賺取差價作為傭金，向中介協會投訴公司吃差價，目前案件正在處理當中。

據了解，目前市民出售二手房有通過中介，或者安居客、58同城等網站平臺，甚至微信公眾號、朋友圈等，但在二手中介地鋪放盤，還是占多數。由于近年來，廣州的二手房價格總體上都是處于上升階段，因此，即使市民在放盤簽訂獨家代理協議時，會與中介約定一個稍微高于心理價位的放盤價，但一旦約定的獨家代理期限比較長，則也會出現后期市場價高于原來約定的放盤價的情況。這樣一來， “約定價” 與最終的成交價就會形成差價，讓中介有機可乘，因此市民需要留意這一點。

不告知真實市場價格

中介已違法

市中介協會的專業人士認為，本案中，因業主放盤時簽訂的獨家委托期較長，樓價有所變動屬正常市場行為。如因市場信息不對稱，中介公司未能將房屋價格的市場變化情況及時告知張先生，而根據《獨家代理協議書》約定將溢價部分作為中介費用的做法，有涉嫌損害出售方利益。同時該做法顯然也對購買方隱瞞房屋真實交易價格。此情況下的中介公司上述行為已涉嫌違反《廣州市房地產中介服務管理條例》第二十四條，房地產中介服務機構以及人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：“提供虛假材料或者隱瞞真實情況”的規定。

廣州市中介協會法律咨詢服務中心廣東粵廣律師事務所張揚律師提醒：《合同法》第425條規定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”中介公司為業主出售房屋提供居間服務，如果中介公司為了獲得更多的酬勞而損害業主利益，則行為屬于違法。

在本案中，中介公司如果故意誤導業主低估自己房屋出售價格，然后以高價出售房屋，將溢價部分作為傭金向業主收取，屬于欺詐行為，糾紛若訴至法院，法院將不會支持中介公司收取傭金。作為房地產中介服務機構及中介服務人員，在提供居間服務時應做到勤勉盡責、公平正直不偏袒任何一方;在合法、誠信的前提下維護當事人的最大利益。

另根據廣州市海珠區人民法院近日發出的司法建議書，房地產中介機構在提供居間服務時應雙向透明，將服務內容、房屋信息、收費標準向雙方披露，避免出現通過哄抬房價賺取差價的行為。