最近，內地房地產股的表現比較搶眼。內房股的某龍頭企業更是配股兼發換股債，籌資超過兩百億。而其他H股的內房股都不同程度上漲。

房地產貌似看上去勢頭不錯，中國的房地產是否依然大有可為？

在國家強調“房住不炒”的政策不變的情況下，內房股繼續去年的勢頭，在2018年依然有搶眼的表現。這讓不少人改變了對于內地房地產走勢下行的看法：

一，缺乏資金持續輸血，地產業靠發債過冬

不過，如果考察這一次地產股普遍利好的因素，會發現實際上這并不完全在于地產行業本身的發展出現轉機，更多的還是一種資金層面的短期利好。

畢竟，2018年的金融政策將會延續過去“強監管”、“防風險”的路子，地產公司也都預感到今年的資金面依然會很緊張，于是，他們開始了大量的資金籌措舉動，例如海外發債。

但從去年以來，在監管壓力不斷增大，傳統的資金渠道被堵死，“地產債”成為了重要的資金籌措來源。

今年一月以來，包括碧桂園、富力、龍湖等龍頭企業都宣布了大宗的發債計劃，金額都非常巨大。這與過去相比，有所不同。在過去，地產商的籌資渠道主要來自于低息的銀行借款和各種渠道的借款，

Wind數據顯示，2017年中資企業海外發行美元債約1800億美元，房企海外債發行數量已達74只，實際發行規模超過366.58億美元，繼續刷新歷史高位，且較前兩年發行總和增逾99.4%。

據統計，地產債占亞洲高收益債市總市值比重約兩成左右，是債市當中最大的產業，而中國又位居舉足輕重的地位，因此，中國地產發債商榮枯可以說牽動整個亞洲債市的走勢。

在國內融資渠道愈發收緊的情況下，大地產商透過債市開始求助于“外國老鄉”，“老鄉”的主要成員就是國外的大型金融機構和投行

。這種資本的“里應外合”，是造成最近一輪地產業利好消息的重要原因。

內地的媒體和機構還在念叨“房住不炒”、看空房市的時候，例如J.P.摩根、高盛等等長期與中國“深度合作”的境外機構卻在看多內地房地產

于是，出現了一個具有反差的現象：。當然，他們看多的標的并不是樓盤本身，而是上市房企的價值。

實際上，根據彭博社等外國媒體的報道，很多主流外國投資機構的資產配置中，早就已經加入了中國債市的選項。加上匯率的強勢導致在岸人民幣的流入，使得有更多的機構進入中國債券市場。

據統計，上個月從境外流入中國債市的資金為420億人民幣，其中有很大一部分是經由香港進入中國的在岸債市。債市其中比例最高的類別之一，就是地產債。不過，如果我們對比從內地房企經由香港發行的美元債，會發現后者數量更為龐大。

此情此景，對于地產而言雖說仍屬于利好，但已經令人隱隱感到擔憂。坦白說，近年來地產商依靠“挖東墻補西墻”來延續生存發展已不是秘密，在金融監管不斷加強的情況下，靠瘋狂的發債來“輸血”，實際上恰恰說明資金面問題越來越嚴重。

目前的大量發美元債，不過是提前蓄水、準備過冬的前兆。短多長空。

無論是資金鏈還是拿地開發環節，大者恒大，強強聯合已是地產業的生存法則。很顯然，房地產業在嚴監管的寒冬當中已經由“攻勢”改為“守勢”。

龐大的中國房地產業，在2018年以后必將會面臨更多的不確定性。不得不采取“守勢”的地產商們，其最后的一道堅固的“防線”就是內地人口密度集中、產業群集中的所謂“七大城市群”。

七大城市的群聚效應，為地產業了創造獨特商業模式，有利于開發商確保土地融資，且商業規模足以支撐獲利率穩定。這是支持投資機構對大型房企信心的“最后防線”。