2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列

不到一年時間，龍頭地產商紛紛布局，“國家隊”強勢加入，數百家民營企業競相角逐

“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競價后，成都市金牛區王賈村56畝地塊以10900元/㎡的成交樓面價被瀘州益佳房產攬入懷中;隨后，錦江區三圣鄉26畝地塊以13168元/㎡的成交價被華熙地產競得，33輪舉牌，競爭可謂白熱化。

成都今年首場涉及傳統主城區的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣。

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列。成都試點不到一年時間，地產商紛紛布局，公寓租賃國企強勢崛起，數百家公寓租賃民營企業競相角逐……

□本報記者羅之飏寇敏芳

格局之變

由創業企業獨唱的時代已經結束，“群雄爭霸”的時代即將到來

冠寓金楠天街店，標間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對不斷前來問詢的租客，成都冠寓商業管理有限公司總經理胡大勇只能說抱歉，“客滿了，今年4月和5月要推出房源1500間，請大家提前預約。”

冠寓是龍湖集團旗下長租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場，一年多時間已布局8家門店，開業房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個項目在建。”

搶灘市場，世聯行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購居委會物業，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區聚龍路的詩錦苑店即將開業，這將是紅璞在成都開業的第6家門店，上線房間將達1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監黎薇透露。

國家試點，讓地產商聞風而動，而政策帶來的推動效應，在國企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。

截至3月底，成都已成立潤錦城實業有限公司、成都城投資產經營管理有限公司等4家國有住房租賃公司，其中成都潤錦城實業在數月內就籌得近1500條房源。“發展著實迅猛。”一位業內人士表示。

摸爬滾打多年的相關民營企業不可能沒覺察到市場變化。3月15日，成都長租公寓市場規模最大的企業優客逸家，宣布與全國性房地產中介連鎖機構瑪雅房屋合作，后者將為優客逸家在拿房業務方面進行門店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”——此前，優客逸家在成都的房源數量剛剛突破2萬間。

就連向來低調的本土品牌成都普天同創科技有限公司旗下的同創公寓，也在地產商和國企大舉擴張之前，悄然在2017年將數百套房源增至3000套，躍居成都長租公寓企業市場規模第三。“成都長租公寓行業由創業企業獨唱的時代已經結束，‘群雄爭霸’的時代即將到來。”同創公寓聯合創始人何林峻表示。

盈利之難

有企業靠現金流“劍走偏鋒”，有企業鐘情于賺取租金差價，但“能有一家真正盈利都很了不起”

雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長租公寓市場的成都鏈家研究院，給出了“不太樂觀”的答案。

其研究報告顯示，長租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規模擴大，后期服務和管理成本也會相應增加。

“盈利難是行業的普遍問題，能有一家真正盈利都很了不起。”成都鏈家研究院院長張鍵認為。

企業的市場表現印證了上述看法。

定價1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿一周年的運營期內并未實現盈利，“企業客戶占多數，入住率維持在80%左右，在行業內算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長吳明洲告訴記者。

即使客滿的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區一處政府物業，合約期10年，經財務測算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業都是這樣，更不用說金楠天街店這種自持物業前期的開發投入。”

在何林峻看來，盈利難的企業多采用的是當“二房東”的模式。企業從業主手里收清水房，標準化裝修后再轉手出租，通過嚴格控制裝修和管理成本賺取中間差價。這種模式區別于發源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業內成為“南方打法”。

“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產品可標準化，依靠租金差價獲利，其融資能力決定企業的發展速度;‘北方打法’屬于托管式，企業通過控制租金收付時間差，用大量現金流的沉淀去投資，產生增值收益，這種模式輕資產、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業資金將面臨極高風險。”一位業內人士介紹。

“在經歷行業的野蠻生長期后，兩種模式都將直面如何長期穩定盈利的問題。”何林峻說。

空間之大

品牌長租公寓僅滿足1%的市場需求，規模化、輕資產運營模式方興未艾

即使盈利難成為行業普遍問題，但龐大的市場需求仍給企業以想象空間，這主要基于對成都未來發展前景的判斷。

成都鏈家研究院提供的數據顯示，目前成都市場的租賃需求約有100萬套，而截至2017年底，可統計的品牌長租公寓約有1萬套，只能滿足1%的市場需求。

不少企業開始擴大規模。“2017年初，即使互聯網金融將賬面利潤壓低了7個點以上，但同創公寓仍然選擇將房源規模在短時間內擴大近10倍。”何林峻說。

成都長租公寓的“前輩”優客逸家同樣選擇了把規模繼續做大。其CEO劉翔告訴記者，優客逸家位于成都西部智谷的3棟集中式長租公寓將于4月開業，“大廳裝修進入了尾聲，目前少數房間已經入住。”

同時，在公寓模式上，便于開發和管理的集中式長租公寓正受到越來越多的青睞。

在記者走訪的品牌長租公寓中，成都同創公寓最初全是分散式公寓，如今集中和相對集中式公寓已各占一半;冠寓、紅璞在成都的門店全部屬于集中式長租公寓;一直從事分散式長租公寓的優客逸家今年也將首次嘗試運營集中式長租公寓。

“分散式長租公寓分布于城市各個區域，后期管理難度確實更大，需要企業有更高的運營能力。”不過，劉翔認為，分散式長租公寓因量大、面廣，在快速滿足市場對量的需求方面，仍有不可比擬的優勢，運營企業對房源也有較高話語權;而集中式長租公寓屬于資源型物業，數量有限，企業拿房難度更高。

此外，不少品牌還在嘗試改變運營模式。除自持兩處物業用于長租，為避免前期投入太大，冠寓已在嘗試承租政府部門、個人業主的物業改造后運營，“最近還在談一個項目的純運營服務，屬于輕資產投入。”胡大勇介紹。

類似冠寓正在拓展的純運營項目，因前期投入少、運營難度低而被看好。成都市房地產經濟協會秘書長、住房租賃專業委員會負責人張琪認為，“后期國有平臺的大量房源管理可能以政府購買服務的方式進行，請主打運營的公司來管理，市場前景廣闊。”

未來已來

標準不明的行業痛點正在得到解決，多方力量支撐融資“生命線”

業內人士分析，隨著前期拍賣配建有租賃住房的地塊陸續建設完成，2019年成都或將迎來租賃住房集中入市的高峰期。但企業擴張規模和轉變運營模式的同時，成都長租公寓市場仍然缺乏行業標準。

今年初，優客逸家申請將旗下運營集中式長租公寓的子公司企業門類從“酒店類”改為“公寓類”，但由于相關法規細則尚未落地，遭遇了“閉門羹”。

西南公寓產業研究院常務副院長米映超介紹，標準不明是成都長租公寓市場由來已久的痛點。目前國家主管部門已明確可為住房租賃單獨設立工商注冊門類，成都市主管部門也已經發布了相關政策，但在具體落地或多部門協調時，還有一些問題有待解決。

成都市房地產市場服務中心副主任王敏介紹，“中心希望將從事長租公寓的企業納入備案管理，為企業提供更好的服務，但目前只能幫他們發布工商、房源信息。”

基礎性工作正在展開。成都市房地產經濟協會住房租賃專業委員會成立以來，已致力規范和簡化租賃企業登記流程、手續辦理，目前，包括國有租賃公司在內，已有近50家企業錄入成都住房租賃交易服務平臺，“政府正在以這個為基點撬動相關政策變動。”張琪介紹。

隨著市場進一步規范，資金這一長租公寓企業的“生命線”也開始得到多方力量的支持。

優客逸家已開啟長租公寓資產證券化之路。今年初，優客逸家用長租公寓穩定的租賃收益權作質押，獲得海爾金融保理3億元的貸款授信，“5月，優客逸家可能還將在深交所發行超過1億元的長租公寓資產支持證券。”劉翔透露。

最近幾天，何林峻正在忙于和建行成都高新支行對接，希望能獲得建行針對長租企業的金融產品授信。此前，建行一款名為“租客貸”的金融產品，因能以租金預付形式幫企業快速回籠資金，而成為成都長租公寓從業人士分享的焦點。