上圖顯示：一些城市投資客占比非常高，包括一些低級別的城市，如東莞、鄂州、儋州、鎮(zhèn)江、三亞、句容、江門、安吉、威海、馬鞍山，投資客都占到20%以上。

上圖顯示的是一些三四線城市中外來客的購房比例，其中北海外來人口購房比例高達89%，三亞73%，這都不驚訝，因為這兩個城市是旅游城市，依靠的就是外地人。再看鄂州，數(shù)據(jù)也高達75%，馬鞍山為50%。

我曾以小學(xué)在校生人口變化情況為標(biāo)準(zhǔn)(該標(biāo)準(zhǔn)不作為地方政府考核標(biāo)準(zhǔn))，系統(tǒng)性地梳理過全國各個城市的人口變化情況，其中鄂州小學(xué)生人口過去六年減少了13%。所以，我認為2018年以及未來比較危險的城市，鄂州算一個。

鄂州靠近武漢，也不算太近，勉強可以說是武漢的衛(wèi)星城。像鄂州這類城市，2017年出現(xiàn)了大賣現(xiàn)象，主要是因為中心城市開啟了強調(diào)控模式，投資客退而求其次，從而選擇這些靠近中心城市的城市。但我們要知道，武漢轄區(qū)面積太大了，它自身都尚未發(fā)展完善，輻射力不足，還需吸血周邊城市。鄂州人口減少，與這有直接關(guān)系。

北海人口也是在流失。北海是旅游型城市，但其地段與景色不如三亞和廈門，在旅游型城市中的競爭力不強，外地購房客的比例高達89%，這個是非常危險的信號。

海南的三亞、儋州，都是海景城市。三亞是中國最美麗的海景旅游城市之一，但炒作的太過了，如今的房價直追廣州，經(jīng)濟體量卻不足廣州的零頭。雖然人口略微增長，且有游客需求來支撐，但庫存仍非常多。而且三亞是候鳥遷徙型城市，只有冬天華北霧霾肆孽的時候，才是三亞的旺季，春夏之際，三亞很多房子都是空置。

但房地產(chǎn)開發(fā)商還在不停地擴展，已經(jīng)震怒了中央。前不久，中央第四環(huán)境保護督察組怒了，狠批海南，點名了三亞和儋州，還有山東、浙江的沿海城市。中央的這個信號，對于三亞樓市絕對構(gòu)成利空。儋州也是一樣，儋州過去六年人口還是流失的。