我省目前使用的商品房買賣合同范本，還是2008年版的。彈指一揮十年間，新版本有哪些變化?解決了購房中的哪些現實問題?本報記者專訪了省建設廳相關負責人，請起草者為我們權威解讀新版合同。

全國率先規范全裝修住宅交易

“新版合同，是浙江推行住宅全裝修的措施之一。”該負責人告訴記者，完善住宅全裝修的相關約定，是新版合同里的全新內容，也是最大亮點。

2016年5月1日，《浙江省綠色建筑條例》發布，浙江領先全國建立全裝修成品住宅推廣機制。2016年9月，省政府辦公廳發文，明確了我省“2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區或城市核心區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付。”按開發建設進度，最早一批全裝修住宅即將進入銷售期，亟需相應的合同范本來規范。通過推出新版合同，我省率先規范全裝修住宅交易行為。

該負責人說，在細化全裝修的相關約定方面，新版合同首先明確了建設依據，合同對裝修部分單獨領取施工許可證的，要求必須提供裝修部分的施工許可證號，“這也意味著，今后全裝修住宅，必須在取得完整施工證的情況下才能預售”。

第二，明確了計價方式。合同上設置總價、分價兩種形式以供選擇，分價形式中可明確裝修部分價款，并在“銷售和使用承諾”中約定全裝修住宅不得對室內裝飾裝修部分拆分銷售。這杜絕不法開發商鉆拆分合同的空子、變相規避全裝修的管理要求。“我們鼓勵以總價方式計價，不倡導分價。因為全裝修也是住宅的組成部分，不宜單獨計算裝修。”

第三，明確了交付條件。交付時必須取得住宅分戶空氣質量檢測合格報告，也約定了全裝修住宅內相關設施設備的內容，比如廚房和衛生間可以正常使用等。

第四，明確了設計變更。合同規定，全裝修住宅對于使用分區和設計功能變化、室內樓梯變化、層高降低等重大變化，應先告知購房者，明確違約責任和有權解除合同的情形。

這名負責人也強調，目前在全省推行的住宅“全裝修”和大眾理解中的“精裝修”是不同的概念。如果說全裝修是基本版，那精裝修就是升級版。新版合同主要約定的是全裝修的內容，是住宅的“基本標準”，而涉及到“升級版”精裝修的內容，合同雙方是可以另行約定的。

打上補丁側重保護消費者權益

目前，我省使用的還是2008版合同。10年間，我省樓市發生了巨變，在商品房買賣實踐中也發現了一些新問題，舊版合同需要“打打補丁”了。

“比如說車位和車庫。”該負責人告訴記者，近年來和車位車庫相關的買賣糾紛問題比較突出。但在舊版合同里，車位車庫只按照普通的附件進行填寫，現在就需要對車位車庫進行單獨約定，包括位置、價格等。

“再比如房屋抵押。”這名負責人說。新版合同增加了房屋抵押需取得抵押人同意的內容，以及出賣人對于商品房權利狀況的約定，以保證商品房沒有司法查封、一房多賣等情形。此外，在現售合同中，還增加了限售房屋租賃情況的約定。

2017年5月1日，浙江新版《消保法》正式實施，其中提及了商品房及裝修相關內容，浙江針對這些方面作出了新的調整，規定了消費者退房細則，新增全裝修商品房消費者權益保護細則及新增全裝修商品房消費者權益保護細則。新版合同與這些法律法規有效銜接，從根本上保障房屋買賣雙方的權益。

新版合同還提升了保修標準，將電氣管線、給排水管道、設備安裝保修期限，從不低于2年提升到不低于8年，更加注重保護消費者權益。“新《消保法》將房屋內部管線的保修期提高到8年，但對房屋外部管線，國家標準還是只有2年。本次新版合同，統一將內外管線等保修時間提升到了8年。”這名負責人說。

此外，新版合同明確要求填寫綠色建筑與建筑節能技術措施，“綠色建筑以及節能措施，這些都需要告訴消費者”。

在一些普通人難以察覺的細節上，新版合同下了較大功夫。比如，新版合同要求開發商填寫電子郵箱，這一“更新”得到了法律界人士的一致點贊。一名律師說，以前若開發商“跑路”，他可以說法院文件、律師函等沒收到，但加了電子郵箱后，發到郵箱里的文件在法律上就是送達了的，小小細節能有效保護購房者的利益。

推薦使用減少買賣中合同糾紛

2017年初，省建設廳聯合省工商局，開始著手制定這一新版合同。“為進一步保障購房者合法權益，規范商品房交易秩序，我們基于國家2014版商品房買賣合同示范文本，又結合了浙江的實際情況。”該負責人說，“經過近一年‘打磨’，我們廣泛征求了主管部門、社會公眾、開發企業、法律人士等社會各界的意見，保證范本的公平公正，盡量減少漏洞，保護消費者利益。”

但是，正如《浙江省商品房買賣合同示范文本》這個名字所顯示的一樣，“示范文本”并非強制，它能對購房者提供保障嗎?

“格式合同公平公正，初衷是為了保障消費者的權益，大部分開發商會使用。即使只是示范文本，但通過格式條款盡可能明確權利義務，購房者也可以通過它了解購房合同中的‘高頻事項’，減少因欠缺合同法律知識而產生的各類糾紛，也減少開發商利用約定不明通過補充合同侵害買受人的權益。”這名負責人說。此外，工商部門要求合同備案，開發商擅自修改的合同通不過備案，避免了開發商任意制定合同。“雖然只是示范文本，但它有很強的指導作用。”

據悉，此前我省已經出臺了二手房買賣合同的示范文本，下一步，住房租賃合同示范文本也將出臺。