深夜樓市又傳來大消息!

4月22日晚，中共海南(樓盤)省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》(以下簡稱《通知》)。從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

　　小編依據海南省統計局披露的數據統計了近4年(2014年-2017年)商品房銷售額后發現，海南商品房成交額合計達到了6124億元。

數據來源：海南省統計局

近年來，隨著全國房地產市場成交活躍，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當地人購買能力有限，其中不少是外地的炒房資金。

分析人士認為，此次海南發布的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被“關門打狗”的尷尬局面!

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海南省商品住宅實施全域限購！

五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產調控政策正經歷層層加碼的過程，多維度全方位調控，嚴防炒房。

為建立和完善房地產長效機制，堅決防范炒房炒地投機行為，海南調控再度升級。《通知》指出，海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。每日經濟新聞(博客,微博)記者歸納要點如下：

五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。

海口、三亞(樓盤)、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自通知發布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

值得一提的是，《通知》表示“關于引進人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”，而在4月14日發布的《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中也提到將“出臺專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫、社保、子女教育等問題。”

此外，《通知》還提出，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源并明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內不得調高備案價格;調整備案價格的須重新備案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受每日經濟新聞記者采訪時指出，2018年是海南房地產市場調控非常嚴厲的一年，充分說明了當前調控的嚴峻性。從限購的廣度來說，較其他城市因城施策不一樣，海南省全域限購是非常罕見的。

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炒房客被關門打狗！

范圍包含整個島!從限購的廣度來說，海南的全域限購是非常罕見的。作為中國唯一全省作為自貿區的地區，海南可能給了不少炒家“博一把”的刺激，海南對房地產市場出臺如此嚴厲的調控政策，也充分說明了當前調控的嚴峻性。

近年來，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，外地的炒房資金成為購房主力。有調查數據顯示，海南購房者中71%來自島外，其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。

2017年上半年，海南購房成交中島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。而大部分島外購房者屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。三亞市旅游局統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

對此現象，海南政府相關領導提出：“海南不能成為房地產的‘加工廠’，外面想要多少，海南就建多少”。海南省長沈曉明表示： “房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。”

而回顧歷史，海南炒房由來已久，海南房價曾有幾度破滅的歷史：九十年代初大量房地產投機客紛紛涌入海南，但沒幾年炒房泡沫就轟然破碎，房價由5000元跌至1000元，留下一堆爛尾樓。2010年，海南宣布要打造國際旅游島，房價幾個月就翻了三四倍。但2011年中又泡沫破滅，有的地方房價跌去七成。教訓如此，但炒房客依然不放棄海南。這也是促成海南出臺如此嚴厲政策的要因。

這次，海南真的要跟房地產說再見了，靠炒房發展經濟的老路明顯走不下去了。而眾多炒房客們看來要又一次經歷疼痛了，在嚴格限購政策下，他們想找到接盤俠將越來越難。

需要看到，海南和雄安一樣，都是在宣布大力發展之前卡死房地產。不一樣的是，雄安是很多人沒來得及上車房地產就被封死，而海南這幾年已經有很多人上車了，他們會被套得更深。

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海南為什么突然全域限購？

海南之所以這么決絕，一個重要的原因是，不想重蹈歷史的覆轍。

海南納入中國版圖已經數千年了，但真正獲得大的發展機遇，是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特區;2001年1月，海南獲得“國際旅游島”的重大發展機遇;2018年4月，海南又獲得了“全島自貿區+自由港”的大利好。

回顧歷史，我們可以發現：1988年和2001年的兩次歷史機遇，都沒有給海南帶來實質性的變化，而且無一例外刺激了房價暴漲，最終讓海南碌碌無為。今年4月，海南又獲得了大利好，如果不加強對樓市的管控，極有可能重蹈歷史覆轍。

我此前曾撰文指出，海南的“全島自貿區+自由港”能否成功，關鍵在于能否控制營商成本，為原有的1000多萬海南人和即將到來的千萬新移民提供低成本的住房。

跟深圳(樓盤)、浦東、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上氣候炎熱、資產價格已經偏高，所以能不能完成中央剛剛交給的任務，發展成為有競爭力的“排頭兵”，真的是很難說。

現在海南痛下決心，決絕告別“投資+投機”的中國式房地產，值得稱贊!

聯想到雄安新區公布時出臺的措施，以及去年以來環京樓市的嚴厲調控，再加上此次海南的舉措，我們基本上可以斷定：未來中央在給一個地區出臺重大利好的時候，必然伴有嚴厲的房地產“調控”，以打壓“投機購房”。或許，未來在公布“粵港澳大灣區”方案的時候，也會這樣做!

空前嚴厲的新規出臺后，海南樓市將一夜入冬，成交量將大幅減少。短期，房價或將下跌。中長期看，由于“大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地”，供應量也將大幅萎縮，所以長線房價還會上漲。

海南樓市新規可以這樣理解：海南自然資源優越、稀缺，所以不歡迎通過商品房把這些資源“私有化”、“小圈子化”，鼓勵“用完即走”、“資源共享”。

已經外銷的樓盤，尤其是擁有一線海景、湖景、山景，配套良好的住房，事實上已經成為稀缺的資源，值得長線持有。當然，短期內你想賣，也很難找到買家!

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不搞房地產的海南雄安

斷了中國40年一夜暴富夢

中國的官員們會非常疑惑：

不建高樓大廈怎么城市化?

不搞房地產怎么賺錢發展?

雄安新區和海南特區讓一些人疑惑迷茫。

第一，從摸石頭過河到頂層設計

雄安和海南不再是劃一個圈，而是規劃千年。

以深圳為例，深圳是最成功的特區，產業發展最好，但城市建設就很混亂。旁邊有一個香港，如果按香港的模式來建設，深圳前景更加不可估量。

第二，終結攤大餅式的城市化

雄安規劃給出了中國城市建設一個新時代的版本和模式，不再是各城政府攤大餅式的城市化，它不只是要保護環境，而且是城市和農村的平衡和諧發展。

這是中國發展布局的方向性整體性改變。

第三，拋棄房地產支柱產業

立竿見影的是不準搞房地產了。去年雄安新區設立，全國的炒房客都撲向雄安，被 中央果斷驅離，摩拳擦掌的開發商也沒有找到用武之地。

春節前后，就有傳言海南要成自由港，全國的炒房客蜂涌海南，再加上大霧，進島的車輛被堵在了碼頭上，連續幾天大堵車，海南房價也漲了近一倍。中央宣布海南自由貿易區，炒房客們喜極而泣，可中央立即嚴令海南調控房地產，海南率先實施房地產稅的傳言也起來。

十九大以來，中央已經啟動房地產稅，兩會再加碼，利益集團還在叫喊中國不能也不會推行房地產稅，但雄 安規劃一出，大家明白以往的城市化道路終結了，房地產支柱產業完結了，房地產稅已不可阻擋。

房地產時代的終結，影響是深刻而廣泛的。地方政府不會搞經濟了，官員說沒財政發工資了。官員們發財致富的路被堵死了。

第四，終結40年一夜暴富夢

改革開放最響亮的口號是讓一部分人先富起來，但讓炒賣土地和炒賣房子的人先富起來，就掠奪了人民，出現了權貴，貧富懸殊嚴重，發展極不平衡。雄 安新區，不搞房地產，不建高樓大廈，怎么能一夜暴富?

海南不搞房地產還有什么出路?海南的發展不就是房地產?

暴富的路斷了!

第五，新時代改革開放的序幕已經拉開

雄安區設立之后，新區怎么建?

中國改革開放40年后怎么走?

雄安新區規劃出臺，新時代改革開放的序幕拉開了。

特區先行先試，雄安新區和海南特區將率先行動。

習慣了搞房地產和城市化的人會茫然無措，但新時期的道路和方向已經從雄安和海南指明。